北都發展藍圖正逐步從“規劃”走向“落實”，其制度革新與開發模式是當前工商界最關注的議題。發展局副局長林智文早前於本會舉行的會董會講座上，解讀北都最新規劃及土地開發制度革新。他指出，政府引入全新發展思維與多元開發模式，突破傳統土地發展局限，透過政商協作新模式，為香港產業轉型與長遠經濟發展注入新動力。

四大功能板塊  實現互動協同

林智文指，北都佔地約3,000公頃，是香港未來核心發展腹地，預計可創造50萬個高價值就業崗位，容納150萬至250萬人口，規模涵蓋全港三分之一人口。有別於傳統新市鎮以住宅為主的發展模式，他強調北都以產業牽引為核心，緊密對接深圳及大灣區產業鏈，全域劃設四大功能板塊，實現互動協同。

他闡釋，區域西部聚焦高端專業服務與物流樞紐，依托鐵路基建強化與前海合作；中北部建造約300公頃為創科核心區，樓面面積相當於17個科學園，是本港最重要的新增創科土地供應；東北部憑藉三大陸路口岸，發展口岸經濟、重點產業與大學城；東部則發展生態旅遊，在保護自然環境前提下釋放區域旅遊經濟價值。

目前北都建設全速推進，林智文透露，九個新發展區已有四個正式動工，多個項目陸續落成。粉嶺北私人住宅已入伙，古洞北公營房屋即將交付。北都大學城規劃已大幅升級，由原先60公頃用地擴展至逾1,000公頃，整合教育、科研、人才、產業與城市發展元素，打造全新產學融合基地。政府亦撥款90多億港元於古洞北興建大型政府新大樓，規模媲美金鐘政府總部。未來將有兩個部門總部及近4,900名公務員進駐，加速區域配套成熟，穩定市場發展信心。

嶄新土地發展模式

過往本港土地發展採用傳統單一流程，以政府主導收地、平整、逐幅賣地為主，只適合早年純住宅導向的新市鎮建設，無法應對北都大規模、產業優先的發展定位。林智文認為，這種情況既加重財政壓力，亦難以引進戰略產業，因此政府全面革新開發機制，透過市場化、多元化合作模式，提速建設、優化產業落地。

他續指，洪水橋11公頃片區是全新開發模式的重要試點，政府放棄傳統單幅土地招標，改以整片區域綜合開發模式，將住宅、產業及公共設施用地打包出讓，由發展商一併建設道路、公園等配套，紓緩政府基建開支壓力。招標採用“雙信封制”，七成評分偏重技術方案與產業引進成效，地價僅佔三成，徹底改變價高者得的舊模式，優先考慮企業引龍頭企業落地、項目執行效率與產業效益。他透露，今次招標已吸引京東等大型企業組成聯合體參與，反映新政商合作模式成效初顯。

與此同時，林智文指，政府成立專屬全資產業園公司，注資1,000億港元並投放23公頃土地，賦予園區高度營運彈性，可直接與跨國企業合作、制定興建產業大樓及靈活租售。他並指，財政司司長亦推出配套優惠，包括彈性地價、三年免息分期繳納地價、稅務優惠等，全面提升企業落戶北都的誘因。

簡化流程  創新施政

在行政與管治層面，北都由行政長官親自統籌發展委員會，高層團隊分層督導項目推進。林智文說，發展局設立嚴格審批時限與三層級監察機制，跨部門堵點可逐級上報、快速裁決，全面簡化企業落地流程；同時聯動投資推廣署與引進重點企業辦公室，主動對接海內外企業，提供產業與土地落地一站式服務。

法律方面，林智文指出，《北都專屬法例》已於7月3日刊憲首讀，屬於賦能型新法例，重點簡化城規審批，將土地改劃審批由九個月縮短至兩個月，並優化祖堂地補償、放寬創新建造技術及施工管制，並為跨境四流便捷流通預留法律空間，全面適配北都跨境協同發展需求。